1、A股中介类公司分析（我爱我家）

核心城市布局特征：公司在核心城市布局高度集中，布局城市数量少，主要在北京、杭州、上海。这几个城市占公司成交规模及收入比重高，收入占比约90%。公司在杭州单一品牌市占率排第一。因核心城市布局集中，公司经营受其二手房成交影响大，政策放松致成交量上升时，公司经营弹性强。

经营与业绩表现：今年上半年，公司营收同比基本持平，归母净利润同比增长30%，扣非后利润从去年同期亏损状态改善，整体业绩持续向好。二手房中介业务，近三年成交套数增长，成交GTV多增长或持平，大型中介公司市占率提升。2024年受北京佣金费率下降影响，但其他城市稳定，整体中介费率边际提升。新房代理业务，公司去年下半年重新发力，当前在公司交易额中占比约10%，是增长最快部分，为交易额提供增量。

房屋租赁业务情况：公司房屋租赁业务今年收入约27亿，同比略降；还原租赁准则影响，毛利率约14%，同比提升2个百分点。在管房源达31.9万套，同比提升99%，交易额约86亿，稳定增长。去年公司调整经营战略，减少租金下降影响；今年租金下调幅度收窄，影响进一步减小。上半年平均出房天数18.8天，同比缩短0.7天，出租率95.2%，盈利部分源于房源获取到出租的时间差（与房东约定15天免租期，免租期内出租可赚租金差）。

2、A股物业服务及综合服务类公司分析

招商积余经营表现：招商积余作为A股央企物业旗舰企业，股东为招商蛇口及招商局集团，有丰厚集团资源支持。2025年上半年，公司营收约91亿元，同比增16%；归母净利润约4.7亿元，同比增8.9%。外拓较好，上半年新签合同额约17.6亿元。截至上半年末，在管项目2370个，管理面积3.68亿平方米，较去年末增长约1%。上半年整体利润率略降，但基础物管业务利润率提升，整体毛利率下滑受专业增值服务毛利率下滑影响。资管业务上半年营收约3亿元，同比增约6%。2021年底至2022年初，公司完成3 - 4笔收并购，标的为央企旗下小物业公司，收并购后内生增长持续性好。自去年以来，公司提质增效表现明显，去年利润增速超收入增速。此外，公司在管社区应用物业机器人（如巡逻安保的赵浩寻机器人），降低成本支出。

南都物业业务亮点：南都物业今年在机器人领域投资布局，包括投资商用清洁机器人的云项目机器人公司，及通过参与设立的基金投资云深处C轮融资。今年上半年，公司业绩较去年明显改善，营收同比增2.75%，归母净利润约1.3亿元，同比增速超500%（因去年受公允价值变动损益等科目影响）。今年起，公司业绩回归平稳。当前公司股价变化与机器人投资有关，未来机器人物业是重要发展方向。

其他物业公司特征：特斯拉服务是A股物业板块唯一涨跌幅限制为20%的公司，在地产板块行情快速波动时，其交易机制更具操作灵活性。公司经营稳定，收入及利润长期小幅增长。珠江股份2023年资产置换，剥离地产开发业务，置入物业及文体业务，业务以物业服务（占比约70%）和文体场馆运营、赛事为主。物业板块近两年收入稳定在11亿元左右，毛利率约17%（低于行业），收入小幅增长。文体业务是看点，受益于国务院及广东省、广州市体育产业政策。公司文体业务中，场馆运营数量及收入稳步提升，具备大型赛事（如广州全运会）运营保障能力，未来潜力大。

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