1、地产新发展模式定义与组成

新发展模式背景与定义：目前政策对新发展模式内容无明确界定，它是长期过程，仍在探索中。未来地产新发展模式可能的重要组成部分有：一是好房子，此前系列已详细介绍；二是保障房，实行商品房加保障房双轨制，类似新加坡模式；三是现房销售，北京、上海、成都等核心城市已开展试点；此外还涉及房屋养老金、融资协调、城市更新等关键词。

2、新加坡HDB成立背景与目标

HDB成立背景分析：新加坡建屋发展局（HDB）成立于1960年，当时新加坡刚实现自治，面临住房短缺和土地资源匮乏问题。自治初期，仅10%的居民拥有像样住宅，住房缺口达十几万套。私人开发商年建设量仅1 - 2千套，供应速度难以满足需求，需政府出面供应低价房源。同时，新加坡国土面积仅700平方公里，约为上海的11%、北京的4%，土地资源匮乏。HDB成立旨在解决住房短缺问题，合理规划土地资源，实现高密度住房布局。

3、新加坡保障房供给与量价机制

供给模式与申请机制：当前新加坡保障房以配售型为主，供应量约为租赁型的四倍，早些年以租赁型为主。2000年前，政府通过人口比例等预测模型控制建设计划，居民满足条件可申请购买；2000年后为避免供过于求，转为BTO（预购）模式供应。BTO模式下，建屋发展局每年2月、5月、8月、11月开放四次申请，申请量达计划量70%动工建设，购房者等待3 - 4年入住，该模式占成交的65%。剩余组屋（类似尾盘或现房）占成交35%，入住时间短于BTO模式。申请与退出机制严格，每个家庭仅有两次申请新组屋机会且只能拥有一套；组屋5年内不可出租，未住满5年出售需按原价卖给建屋发展局，住满5年后可在二手市场出售但需登记，确保组屋用于居住而非投机。

量价确定逻辑：中新保障房定价机制有别，我国配售型保障房采用成本加成（土地加建安成本，3% - 5%微利）的保本微利原则；新加坡新组屋以居民收入为导向，参考房价收入比和月供负担比，以90%首次申请人可负担三房、70%首次申请人可负担四房组屋价格为标准。新组屋房价收入比稳定在4 - 5倍，价格为15万 - 45万新元（约80万 - 240万人民币），新加坡人工作4 - 5年可购买。二手组屋价格相对市场化，由买卖双方商定，房价收入比约5 - 6倍，价格为新组屋的50% - 70%。私人住宅价格更高，新组屋价格约为其20% - 30%。

4、新加坡HDB资金来源与平衡

核心资金支撑：新加坡HDB的核心资金支撑依赖土地、公积金及政府补助制度。土地制度上，新加坡政府有强制征地权，能为HDB长期提供低成本土地。HDB建保障房和组屋时，付象征性低价就能获优质土地，保障了土地供应，且拿地成本远低于私人供地，为新组屋低价销售奠基。公积金制度是住房制度重要环节，强制储蓄助居民积累首付，大部分公积金买政府债券，政府再以多种形式将资金回流HDB，实现间接流入。政府补助是HDB盈亏平衡关键，HDB销售价低于开发成本，政府补助可覆盖亏损。过往政府平均补贴约占HDB销售收入30%，且高于当年亏损额。1960年至今，政府累计补助约550亿新元（折合超2900亿人民币）。

其他资金渠道：除核心支撑外，HDB资金还来自发债和银行借款。HDB作为政府部门，凭强信用发债，利率2.9%-3.2%，应付债券总额约285亿新元，期限5-10年，与组屋开发及回款周期匹配。银行借款规模小，为短期借款，用于补充流动性，规模约20亿新元，利率3.4%-4.2%，与债券规模有差距。总体，HDB资金以政府补助为主，发债次之，银行贷款占比少。

5、我国保障房建设现状与规划

保障房分类与政策：我国保障房主要分为保租房和可售型保障房两类。政策方面，2021年7月提出在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市大力增加保租房供给，力争“十四五”期间保租房占新增住房供应的比例达到3%以上；相关文件对可售型保障房作出明确规定，重点针对住房有困难、收入不高的工薪收入群体及城市需要引进的人才群体，要求在城区人口300万以上的城市优先探索保本微利、封闭运行模式，实现居者有其屋。目前深圳等城市已落地部分可售型保障房。同时，政策强调收储存量房作为保租房或可售型保障房，保障房是新发展模式的重要组成部分。

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