1、新城控股核心观点概述

吾悦广场利润与现金流根基：吾悦广场筑牢利润与现金流根基。2024年新城控股商业运营亮眼，物业出租毛利率70.2%。商业板块贡献毛利84亿元，占公司毛利润48%。吾悦广场租金及管理费收入约128亿元，同比增13%，注入稳定持续增长的利润与现金流。

吾悦广场规模扩张性：吾悦广场业务具成长性，规模稳步扩张。截至2024年末，已开业173座，新增15座，其中重资产148座、轻资产25座；2025年计划新增5座。2015 - 2024年新开业广场数量递增，驱动租管费收入上扬，彰显成长动能与扩张空间。

2、新城控股公司简介

发展历程与定位：公司1993年成立于江苏常州，现总部设于上海。经31年发展，成为跨足住宅与商业地产的综合性房地产公司。2015年，公司在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。

战略布局与项目规模：公司坚持以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张的1+3战略布局。截至2024年末，公司已进入中国141个大中城市，开发中或已开发完成的项目超700个。

3、吾悦广场商业地产情况

商业布局历史与规模：吾悦广场商业地产布局始于2007年，距今约18年。2017年起加大布局力度。2015 - 2017年，新增土地储备中综合体地块占比约30%，2019 - 2020年提升至近60%。布局从长三角扩展至全国，早期集中于长三角，2017年后拓展至山东和东北，2018年开始全国化布局。截至2024年末，已在136个城市布局200座。

规模成长性与租金增长：吾悦广场规模成长性突出，开业数量和面积居行业第二。截至2024年末，已开业173座，其中重资产148座、轻资产25座，总面积约1601万平。2024年新增15座，其中8座为轻资产；2025年计划开业5座。租金收入方面，2024年达128亿元，同比增长13%；2025年目标140亿元，上半年已实现69.4亿元，预计可顺利达成甚至超预期。租金增长源于开业数量增加，2015年6座，2024年增至173座；以及单店平均租金提升，2015年约2500万元，2024年约7400万元，2025年预计达7800万元。

4、吾悦广场综合体开发模式

现金流滚资产模式：吾悦广场综合体开发采用‘现金流滚资产’模式，利用项目净现金流作为下一个项目启动资金，沉淀持有物业，优化现金流管控，推动集团资产积累。综合体包含购物中心、商业街和住宅，通过销售商铺和住宅回笼资金，覆盖购物中心成本。

高配建比优势：吾悦广场通过商业综合体捆绑住宅用地，获得大量可售物业面积。其平均自持面积占比18.9%，可售配建比例81.1%。横向对比，华润万象城、万象汇、万达典型项目配建比例分别为42%、51%、50%。行业上升期，高可售配建面积带来足够利润，覆盖开发成本，支撑其开业规模快速扩张。

5、吾悦广场利润贡献表现

毛利润占比与增长：2024年，公司处于开发业务规模下降、商业收入规模上升的变化过程。此消彼长下，开发业务实现毛利润约89亿元，同比下降40%；商业板块实现毛利润84亿元，同比上涨14%，毛利润贡献占比提升至48%。商业出租物业板块毛利率常年保持在70%的高位，能为公司提供大量现金流和利润贡献。

6、公司财务状况优化

有息负债与融资成本：公司提前压降有息负债，截至2024年末，有息负债规模降至536.5亿元，同比降6%，综合融资成本降至6%以下。

公开债到期压力：公司公开市场债券规模大幅收缩，2025年截至目前剩余需偿还公开债为2.5亿美金和30亿元人民币；2026年剩余需偿还公开债为4亿美金和21亿元人民币，2025 - 2026年公开债到期压力可控。

减值计提充分性：公司财务结构改善，抗风险能力增强，减值计提充分。2024年计提资产及信用减值27亿元，较2023年少34亿元；2021 - 2024年累计减值202亿元，占平均存货比例约12%，在主流房企中减值规模及比例较高。

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