1、投资物业基本面特点及租金表现

投资物业发展与定位特点：太古地产自上世纪90年代进入中国，布局在北京、上海、广州、成都四个城市，共持有7个项目，发展节奏较慢。其聚焦核心城市核心地段的核心商业物业，品牌定位高端，包括太古里和太古汇。其中，太古里是高端潮流街区，建筑形态为单独栋建筑式街区；太古汇是盒子式高端购物中心，定位偏潮流，两者品牌级次较高。

租金收入结构及各业态表现：太古地产投资物业应占租金收入中，香港写字楼（36%）、内地零售（35%）、香港零售（17%）为主要来源。 香港写字楼有下行压力。今年一季度，部分写字楼续约租金下滑14%-16%，出租率环比去年四季度稳定。公司牺牲部分续约租金维持出租率。预计上半年租金收入高个位数下滑，但已现回暖信号：今年5月香港私人写字楼租金指数同环比降幅收窄，中区等区域甲级写字楼5月平均租金环比提升；企业办公需求边际回暖。全年租金仍有高个位数下滑压力，但下半年续约租金下滑幅度或收窄。 内地零售项目聚焦核心一、二线城市，持有核心地段综合体，定位高端且重奢业态占比高。去年零售额承压，表现仅次于华润，优于恒隆。今年一季度，三里屯太古里等商场零售额环比增长；上半年1-6月预计同比持平，得益于运营能力提升：成都太古里调改、上海兴业太古汇引进LV巨轮、三里屯太古里招商调整均有成效。今年上半年内地零售租金有望与去年持平。 香港零售仍承压，但1-5月零售额逐月改善。5月销货价值同环比转正，同比增长2.45%；港岛等三区租金环比提升。在港股财富效应和入境旅客人次增长支撑下，下半年有望回暖，公司香港零售端表现或追平。 综合来看，公司核心业务租金今年上半年或个位数下滑，表现稳健；核心归母净利润或高个位数下滑，若处置非核心资产，上半年基本净利润可能同比增长。

2、内地投资扩张策略与未来增量

逆势拿地与项目布局：太古地产对中国内地市场投资积极，自2022年3月宣布10年1000亿投资计划，其中约500亿用于内地。截至2025年6月，已落实8个零售项目，位于西安、三亚、广州、上海和北京，预计资本开支460亿，占500亿目标的92%。2025年后新项目落地减少，2026年预计开业北京太古汇、三亚太古里、上海前滩综合体、北京三里屯更新改造项目和陆家嘴太古园商业配套。

未来面积与收入增量：2026年内地投资物业面积较2024年末预计增长超40%，该面积增量预计从2026年起逐步带来增量收入，增厚利润。

3、融资状况与财务健康度

资本开支与净负债率：2025 - 2026年为公司投资高峰期，资本开支预计分别为84亿港币和70亿港币，2027年起资本开支将减半至约41亿港币。财务结构方面，2024年底公司净负债率约为15.7%，尽管2025 - 2026年净负债率存在进一步上行压力，但预计仍将维持在20%以下，该水平在港资开发商中属于较低水平。

融资成本与优化：公司当前平均融资成本为4.0%。2025年人民币贷款有望进一步增加，且Hybrid进入相对低位阶段，推动加权平均融资成本下行，从而缓解利息支出端压力。

4、派息稳定性与支撑因素

派息政策与未来预测：公司每股派息的绝对值增长已接近十年。预计2025年若派息总额维持中单位数增长，每股派息约为1.155港币，对应的2025年派息总额将超过66亿港币。

派息支撑的现金流来源：公司派息的稳健增长主要由三方面现金流支撑。其一为租赁业务，预计每年可维持125 - 130亿的经常性贡献，使经营性现金流净流入维持在60亿以上。其二为非核心资产出售，公司资本运作能力较强，过去几年累计通过出售非核心资产回收资金超560亿港币；2025年6月，泰国地产公告出售美国迈阿密综合体，预计回流现金约50亿港币，确认出售收益约8.7亿港币，这对优化净负债率及强化分红现金能力有显著作用。其三为住宅业态的权益参股项目，2025年上半年上海太古园二期已推出，一、二期合计套现约57亿人民币，公司持股40%预计回款超20亿人民币；2025年下半年，太古园三期将推出，香港台湾海德园及深水湾两别墅项目也将推进，物业开发股权参股业务将持续带来现金流流入，支撑公司稳健派息，回报股东。

5、估值分析与股价催化剂

核心估值逻辑与目标价：公司向股东提供稳健派息承诺，美股派息保持中单位数增长，2025年美股派息对应当前股价的预期股息率约为5.7%。从DDM估值法看，随港股市场整体风险溢价下行，合理估值约为每股22.7港币，对应股价空间约11%。股息率与股价弹性合计，整体收益空间约16%。

短期股价催化剂：太古地产去年5月宣布的回购计划于今年5月到期。若今年8月会后宣布新一轮股票回购计划，或成短期股价的较强催化剂。

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