1、地产行业新政效果与投资展望

房贷贴息新政成交效果：T7房贷贴息新政于929落地初期，市场对政策力度存在分歧，部分投资者认为政策力度低于预期，T7调整幅度偏小。新政落地近3周，10月二手房成交热度整体表现超预期。根据冰山指数数据，核心二十城截至10月16日的二手房实时成交量（非滞后网签数据）同比去年增长29%。这一高增速并非低基数效应所致：2025年9月二手房成交量为2022-2025四年间最高值，2025年10月成交量仅低于2024年924政策后的成交水平，为过去四年第二高，同期基数实际处于较高水平。重点城市成交表现亮眼，上海10月前16天成交同比增幅达48%，厦门增幅为64%，苏州增幅55%，杭州、南京增幅均为32%，青岛增幅37%，整体成交热度处于超预期状态。

四季度地产政策预期：当前已落地的房贷贴息政策力度超市场预期：此前市场普遍预期贴息仅覆盖新房、贴息年限为3年，实际政策覆盖二手房且贴息年限达5年，政策态度释放的信号意义比力度本身更重要，对四季度楼市成交热度形成坚实支撑。从政策后续释放空间来看，年底前大概率仍有改善性政策落地，核心逻辑两点：一是四季度稳增长压力仍然存在；二是828现房销售新政对房企形成一定冲击，需要配套支持政策对冲。后续政策主要有三大可预期方向：a. 公积金贷款利率调降：当前公积金利率为2.6%，较贴息后的2%利率高60BP，但可覆盖30年贷款周期，与房贷贴息政策互为补充，后续出台概率较高；b. 二手房收储：以上海为代表的核心城市持续推进该项政策，上海从2026年3月起从部分区试点转为全市推行，对当地二手房成交形成明显支撑，目前越来越多城市加入该行列，是政策托底的重要方向；c. 城市更新，相关工作正有条不紊持续推进。

地产板块投资观点与标的：当前地产板块已出现明确的超预期基本面复苏信号，10月前半月的成交数据印证强复苏趋势，叠加后续政策持续放松的明确预期，板块有望迎来基本面复苏与估值提升的戴维斯双击，四季度地产板块整体表现值得看好。投资标的方面，重点推荐优质国央企及运营情况良好的民企标的：A股方向推荐保利、招蛇、滨江新城；港股方向推荐金茂、建发、华润、绿城、中国海外、弘阳。

2、核心城市现房销售细则解读

现房销售细则共性框架：828新政后至10月中旬，已有7个核心城市发布完善商品住宅销售制度的实施意见，分别为北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳。7城细则共性把握三条核心主线：a. 新老划断平稳过渡，统一以828为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延迟到2028年底；b. 提门槛并强化预售资金监管，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全程监管；c. 给予支持留足空间对冲当前压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等安排缓解房企资金压力。

各城市细则差异对比：各城市细则差异主要体现在新老划断适用范围、重点监管额度范围、配套工具丰富程度等方面：a. 预售条件差异：北京、武汉、深圳对新项目预售门槛设置细化要求，上海、广州、杭州、天津仅明确主体结构封顶即可，无追加细化条件；在途项目过渡期内多执行原政策，深圳针对三旧改造历史遗留项目单独设计细则，武汉、杭州历史遗留项目过渡期最长至2028年底；b. 预售资金监管差异：上海8月28日前已公告未出让地块执行新政策，武汉在途项目执行原政策，可使用保函置换部分预售资金；多地要求房屋首次登记加现房销售方案备案后可现房销售，广州、杭州鼓励房屋首次登记后销售；c. 定金比例差异：北京为1%，上海、深圳为3%，广州、武汉、天津、杭州为≥5%，其中广州、武汉明确监管期内不可使用定金；d. 土地供应与配套支持差异：多地出让金缴纳采取1+1模式，北京、杭州要求30天内缴50%、2年内缴清，武汉要求半年内缴50%；广州、武汉、杭州可开展分户土地使用权抵押，杭州明确除土地出让公告要求现房销售的项目外，房企可自主选择预售或现房销售；武汉对智能建造、装配式建筑给予较大支持；分批分阶段竣备、预登记先行、审批优化、交房即交证等配套措施各城市覆盖范围存在差异，质量监管方面各城市均要求加强从规划到交付的全流程监管。

政策影响与后续展望：本次7个核心城市发布的现房销售细则整体呈现三大特征：一是以稳为主，以828为分界点推动政策平稳过渡；二是监管严格，对预售资金、竣工备案项目全流程资金、工程质量均设置严格监管要求；三是灵活性较强，各城市执行细则存在差异化安排，其中武汉政策灵活性为7城最高。政策实施后，房企资金占用周期占比将有所增长。展望后续，四季度预计更多城市将落地相关细则，进一步释放政策弹性推动新旧政策平稳过渡，保函置换、分户抵押等配套细则的落地情况将成为市场关注重点。

3、建筑板块高股息标的投资分析

高股息标的投资逻辑：当前市场处于风格切换阶段，科技板块正处调整期，市场避险情绪持续提升，资金持续加配红利型标的，反映当前市场风险偏好。在国内低利率环境下，现金分红充裕性、稳定性较强，且盈利能力较好的优质央国企，更易实现长期稳定分红，这类持续稳定派息的标的也更符合长期资金的配置偏好。因此建筑板块内重点配置方向为低估值高股息的央国企，以及幕墙、钢结构龙头标的。

高股息标的整体梳理：截至上周五收盘，建筑板块股息率超6%的标的共3家，分别为精工钢构、安徽建工、中材国际，分别对应出海、地方国企、优质央国企三大高股息方向，三家公司PB均处于2010年以来低于10%的历史分位低值。
分板块来看：
a. 地方国企：股息表现整体亮眼，从高到低分别为安徽建工6.29%、四川路桥5.60%、广东建工4.38%、山东路桥3.36%，这类企业改善市值的能力和意愿均在增强，当前投资性价比较高；
b. 建筑央企：中材国际股息率6.15%、中国建筑5.99%、中国铁建4.85%，均长期维持稳定分红，其中港股建筑央企估值性价比更高，AH价差更大，股息率吸引力更强，港股中国建筑国际、中国铁建当前股息率分别达7.05%、7.91%；
c. 出海民企：龙头标的精工钢构、江河集团均于去年提出未来3年分红方案，分红比例分别不低于70%、80%，同时承诺最低现金分红金额形成托底，按当前业绩预期计算，今年二者对应股息率分别为7.42%、5.30%，叠加出海业务成长性较好，业绩确定性更强，具备较高安全边际。

重点推荐标的投资逻辑：重点推荐标的首推山东路桥，投资价值凸显：一是分红提升空间充足，公司当前分红比例仅15%，为所有地方国企中最低水平，对标安徽建工（分红比例30%-40%）、四川路桥（分红比例50%-60%），分红比例至少有1倍提升空间，后续分红提升的意愿和能力正逐步加强。9月23日公司公告大股东增持计划后，投资价值持续得到认可，大股东拟在未来6个月内将持股比例从55%提升至65%。二是催化因素明确：公司存续可转债规模约40亿元，强赎价为9.8元，当前股价距离强赎价仍有较大上涨空间，公司转股意愿较强，转股完成后将优化公司资金结构；此外核心利润主体路桥集团仍有30%左右的少数股东权益掌握在战略投资者手中，公司有较强意愿将这部分权益上翻至上市公司层面，可明显增厚公司利润，目前该事项的核心阻碍是公司PB低于1倍。三是估值修复弹性充足，当前山东路桥PB仅为0.56，在地方国企中处于较低水平，PB历史分位不足5%，市值管理加强下PB修复动力充足。
此外还可关注出海龙头精工钢构、江河集团，精工钢构今年股息率处于较好水平，江河集团已通过优秀的财报证明未来业绩增长的能力和持续性。

Q&A

Q：房贷贴息新政落地后的二手房成交表现及四季度地产板块展望如何？

A：929房贷贴息新政落地后，10月前16天核心二十城二手房实时成交量在去年较高基数下同比增长29%，整体处于超预期水平，其中上海同比增48%、厦门64%、苏州55%。新政对二手房贴息且年限达5年，力度超预期，将支撑四季度成交。预计年底前大概率出台公积金贷款利率调降、核心城市二手房收储加力及城市更新等改善性政策。四季度地产板块有望迎来基本面复苏与估值提升的戴维斯双击，推荐A股保利、招蛇、滨江新城及港股金茂、建发、华润、绿城、中国海外、弘阳等优质国央企和民企。

Q：核心城市发布的现房销售制度细则有哪些核心主线、差异及未来影响？

A：828新政后北京、上海等7个核心城市发布商品住宅销售制度实施意见，把控三条主线：以828为界新老划段平稳过渡，在途项目过渡期最长至2028年底；预售门槛提至主体结构封顶并全额全程监管资金；通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备等缓解房企资金压力。各城市在预售条件、监管额度及配套工具上存在差异，如定金比例从1%到5%以上不等，出让金缴纳采取1+1模式，其中武汉政策灵活性最高。整体以稳为主、严格监管，四季度预计更多城市落地细则，新制度下资金占用周期将增长，预售资金监管及配套细则落地将成为关注重点。

Q：建筑板块低估值高股息红利标的的梳理情况及重点推荐标的有哪些？

A：在低利率及避险情绪增强背景下，建筑板块重点配置低估值高股息的央国企及幕墙、钢结构龙头。目前股息率超6%且PB处于2010年以来历史低位的包括精工钢构、安徽建工和中材国际。地方国企中重点推荐山东路桥，其分红比例仅15%有较大提升空间，且大股东增持、40亿可转债转股及子公司少数股东权益上翻均催化PB修复；建筑央企中港股的中国建筑国际和中国铁建股息率超7%更具性价比；民企出海龙头精工钢构和江河集团承诺未来3年分红比例不低于70%和80%，今年预期股息率分别达7.42%和5.30%，业绩确定性强。

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