1、房地产市场最新运行情况

市场调研核心结论：本次调研覆盖内地21个城市，核心结论如下：a.政策效果方面，近一个月（9月初至今）21个城市中有7个城市出台非购房贴息类放松政策，该类政策效果按0-5分区间（0为无效果、5为效果最大）打分为0.5分，刺激力度较弱；929贴息政策效果打分为1.6分，虽有一定作用但未达平均水平。b.市场参与方预期方面，购房者心态按-3到+3区间（-3为极度悲观、+3为非常乐观）打分，10月8日最新得分为0.44，较9月初的0.52略有下降；开发商后市预期同区间打分为-0.44，较9月初的-0.39悲观程度小幅上升；开发商拿地意愿按0-5分区间打分为1.22分，推盘力度、降价促销力度均为0.6分，均处于较低水平。c.库存方面，21城新房库存消化周期最新为22.9个月，较8月底的21.8个月增加1个月，较年初的24个月有小幅下降。

近期成交数据表现：近期成交数据呈现一二手房分化的特征：a.9月成交数据方面，21城新房成交环比上涨11.9%，同比下降10%，成交量为2019年以来同期最低位，处于过去6年历史最低水平；二手房成交环比上涨1.8%，同比上涨4%，成交量处于过去6年中等偏高位，部分月份达历史最高值；一二手合计成交环比上涨5.1%，同比去年微降0.6%，整体虽有季节性回升但新房市场仍偏弱。b.国庆假期成交数据方面，新房同比上涨22.7%，二手房同比上涨2.8%，一二手合计同比去年国庆上涨13%，整体同比实现增长。

一线城市二手房价走势：9月一线城市二手住房价格出现止跌回升走势，平均环比上涨0.4%，此前6、7、8三个月一线城市二手住宅价格均为环比微跌。价格回升主要受两方面因素驱动：一是9月为传统销售旺季，成交量增长带动需求释放；二是供求关系支撑，今年以来二手挂牌量整体呈小幅下降趋势，前期低价损盘已基本消化，市场盘源总量有所减少，需求增长叠加供给收缩共同推动价格小幅回升。

2、929房贷贴息政策影响分析

政策覆盖范围测算：本次房贷贴息政策适用标准为总价150万以内的新房和二手房，不同能级城市政策覆盖度差异明显：一线城市符合贴息标准的新房占全市场成交面积的5.9%，二手房占比15.6%；二线城市符合贴息标准的新房占比31%，二手房占比58%，整体二手房受益程度普遍高于新房，核心原因是多数城市二手成交中中小户型占比达50%-60%以上，符合贴息标准的房源更多。受益程度较高的低线城市包括佛山、成都、天津、长沙、重庆、大连、惠州、中山、肇庆等，这类城市符合条件的二手房占比普遍超过50%-60%，其中惠州、中山、肇庆的符合条件新房占比超50%；受益程度较低的一线及强二线城市包括上海、深圳、北京、杭州、厦门、广州，这类城市符合标准的新房占比普遍不足10%，部分城市仅1%-2%。行业普遍判断该政策覆盖面偏窄，属于结构性利好，对整体性需求的拉动作用相对有限。

政策信号意义与局限性：本次政策的核心价值在于信号层面：这是2024年9月以来时隔两年首次出台的中央层面全国性住房需求刺激政策，打破了此前市场关于中央放弃稳地产需求的顾虑，明确稳定房地产市场仍是政策重要目标，给市场传递了较强信心，在该政策方向指引下，后续房地产需求端仍有更多政策出台的预期。政策局限性主要体现在三方面：一是覆盖范围偏窄；二是贴息政策不能与公积金政策叠加使用，仅适用于商业贷款，而目前二手市场表现较好的中小户型属于公积金传统覆盖范围，购房者会优先选择利率更优惠的公积金，政策实际效用受限；三是贴息期限最长仅5年，利好程度有限。从资金规模对比来看，本次贴息政策年消耗资金约200亿元，远低于2024年9月存量房贷普降的年减息规模1500亿元。此前2024年9月政策组合（存量房贷降息、一线城市降低交易税费、明确稳楼市目标）带动全国新房销售面积、一线城市二手房价格连续6个月止跌回稳，本次政策的力度、覆盖范围均弱于2024年9月政策，对市场的实际拉动效果不及此前政策，核心意义在于体现中央稳楼市的决心，同时证明政策工具包仍有创新空间。

不同城市表现预判：尽管贴息政策对低线城市的覆盖度更高，但从市场基本面判断，未来一线城市的市场表现会优于低线城市。核心逻辑在于：低线城市本身新房库存更高，人口就业基本面更弱，仅靠力度有限的贴息政策不足以扭转其市场弱势表现；而一线城市基本面更扎实，且政策空间更大。以上海为例，上海二手房价格今年2-9月连续8个月环比上涨，是一线城市中表现最好的城市，支撑其市场表现的因素包括：新房库存相对更低，去年四季度二手价格跌幅高于其他一线城市，今年2月底放松限购、放宽公积金门槛带动市场量价回暖，同时上海有量化目标的大力度动拆迁计划，叠加房票、二手收储等政策，新增购房需求支撑较强。此外一线城市核心区土地价值高，城市更新、动拆迁的商业可行性更高，需求端托底政策的可操作空间远大于低线城市。

3、828现房销售新政解读

政策出台背景：828新政出台前，全国房地产市场整体处于下行区间：前8月全国新建商品住宅累计销售面积同比跌13.7%，跌幅大于去年同期的7.9%及去年全年的10%；新开工前8月同比跌25%，跌幅同样大于去年同期；二手房表现相对较好，前8月累计销售面积同比涨10.6%，商品房口径住宅预计同比涨9.7%；一二手住宅合计前8月累计同比跌2.8%，受新房拖累，总需求按面积计算仍同比下降。房价端，统计局70城房价指数显示市场处于稳定下跌趋势，新房今年平均每月环比持平，二手房平均每月环比跌0.2%~0.3%，且环比跌幅有所放大。
市场呈现明显分化特征：前8月主要一二线城市新房成交面积同比跌10%，其中一线城市同比跌3.7%，表现好于其他城市；二手方面主要一二线城市前8月销售面积同比涨1.2%，其中一线城市同比涨2.6%；一二手合计来看，主要一二线城市前8月总住房销售面积同比跌3.3%，一线城市同比涨0.9%，整体呈现新房弱于二手、一线强于其他城市的特征。此外，一二线城市一二手总住宅成交面积过去3年维持稳定，未随全国总量下滑；一线城市二手房价格今年2-5月累计涨2%，7-8月环比由正转负小幅下跌，9月再度环比上涨，今年1-9月累计涨1.1%，去年四季度一线城市二手房价格累计跌5.2%，今年涨幅尚未弥补去年四季度跌幅，其中表现最好的上海今年年内累计涨5%，但去年四季度单季跌7%，也未填平此前下跌空间。
政策定位方面，828现房销售新政是十五五规划纲要相关部署的正式落地，新政发布前一周重大案件宣判也构成出台背景之一，政策属于房地产发展新模式的组成部分，新模式涵盖现房销售、增加租赁供应、增加好房子建设三个方向，出台旨在改变过往高周转、高杠杆模式带来的现房烂尾风险，是行业未来发展新模式的重要方向。

政策对行业的核心影响：新政对房地产行业的核心影响主要体现在四方面：
a. 回款周期大幅拉长：新政实施后，无论采用期房还是现房销售模式，开发商均需完成竣工备案才能从银行拿到回款，卖房到回款的周期被显著拉长。
b. 开发商利润率下滑：典型房地产开发项目的内部收益率将从此前的25%~30%降至10%以内，利润率下滑幅度明显，且房企自身资金成本对收益影响显著，资金成本较低的房企利润下降幅度相对有限，资金成本较高的房企利润会被拉长回款带来的额外资金成本大幅侵蚀。
c. 拿地量下降、新房供应减少：新政要求每个项目资金封闭管理，开发商拿地必须采用自有资金，叠加回款时间延后，开发商拿地能力受自有资金限制，未来拿地量会出现下降，对应新房市场供应量也会相应减少。
d. 行业竞争差距缩小：现房销售模式下所有开发商均受竣工备案才能拿钱的约束，传统营销能力强、周转效率高的房企优势被削弱，过往这类房企一年可完成一个项目销售、三年可周转三个项目，新政后即便营销能力突出也需要三年才能完成一个项目周转，与普通开发商的差距明显收窄，对原营销优势房企存在负面影响。

过渡期安排与影响展望：过渡期新老项目划断存在口径差异：住建部口径以建设工程规划许可证为界，新政前取得该证的项目适用老政策，反之适用新政策；但目前各地银行普遍以预售证获取时间为判定标准，部分老项目申请新预售证时会被银行要求竣工备案后开发商才能拿到回款，对过渡期项目会产生一定影响。
政策设置了缓冲安排：新政未使用“一律”“必须”等强制表述，而是采用“优先”“鼓励”的提法，允许各地根据实际情况制定操作细则，降低过渡期冲击，目前已发布细则的城市均朝着缓冲击方向调整，无城市要求828之后所有项目必须现房销售，仍允许预售，同时在土地付款时间上设置分期安排等减轻开发商资金压力。
影响展望方面，尽管政策执行层面有缓冲放松，但现房销售是行业长期明确的发展方向：中长期来看，新房供应量减少将客观上利于降低新房库存，实现供求平衡；短期来看，政策利空房企利润、土地市场成交量，以及与新开工相关的上下游行业。

4、房地产市场成交趋势预判

成交规模预判：a. 重点21城成交预判：全年新房销售面积同比预计下跌6%，其中一线城市同比下跌1%；二手房销售面积同比预计上涨2%，其中一线城市同比上涨2.7%。
b. 全国新房成交预判：今年全国新房成交面积预计为6.4亿平方米，同比下跌12%，较去年10%的跌幅进一步放大；明年预计跌至5.8亿平方米，同比下跌10%，市场呈持续下行趋势。

5、稳楼市政策与新房规模底部分析

后续稳楼市政策方向：需求端降低购房者负担的政策效果优于供应端、单纯放松限购类政策，2024年9月降存量房贷利率、降交易税费政策效果显著，是经验证效果最优的政策方向。后续可期待的稳楼市政策工具主要包括三类：
a. 优化降成本类政策：扩大贴息政策覆盖范围与期限，降低公积金准入门槛、扩大覆盖范围，多路径降低购房者实际利率成本；
b. 推出购房补贴政策：住房已纳入十四五规划耐用消费品范畴，可参照家电、汽车消费国补模式推出全国性购房补贴，当前地方落地的阶段性购房补贴，叠加房票、动拆迁政策后在基本面较好的城市效果明显；
c. 优化房票政策：效果较好的房票落地案例均满足两大条件：一是适用范围广，允许持票人在全市范围内选购新房、二手房，不对房源类型、区域设额外限制；二是允许房票转让，扩大政策收益覆盖范围，满足更多换房群体需求。

新房销售规模底部判断：新房销售规模底部以东北地区为参照测算，核心逻辑为东北地区人口总量下降、老龄化拐点及经济增长放缓拐点均较全国其他地区提前10年出现，可较好反映全国未来市场变化趋势。以去年东北人均新房销售面积为基准测算，全国新房销售面积理论底部约为5亿平方米；考虑到全国其他地区经济、人口基本面显著优于东北，且东北经济体量占全国比重较低，市场不会走向极端情况，预计5-10年周期内全国新房销售面积阶段性底部约为5.5亿平方米。当前今年全国新房销售面积预计为6.4亿平方米，明年预计为5.8亿平方米，已十分接近5-5.5亿平方米的底部区间，整体下行空间有限。

6、房贷贴息政策落地效果判断

贴息落地影响分析：房贷贴息政策适用房源为总价150万以下住房，这类房源在三四线城市分布最多、二线次之、一线城市相对较少，多数家庭可通过公积金覆盖对应房贷，贴息政策不能与公积金叠加使用，因此仅无公积金或公积金额度不足的家庭可享受政策利好。因缺乏详细公积金相关数据，暂时无法精准量化政策落地后的实际覆盖比例，政策对市场的刺激力度不及公积金政策，实际影响较理论计算值打折扣。调研结果显示，在0-5分的效果评分区间内，市场业务人员对该贴息政策的效果打分仅为1.6分，政策实际影响有限，核心价值主要体现在心理预期层面，向市场传递出中央稳市场的重视态度，市场预期未来或将出台更多需求端支持政策。

7、房价走势与见底条件分析

828新政对房价短期影响：828现房销售政策出台后，购房者心态出现明显正向变化，今年3月购房者心态评分仅为-2.4，略低于平均水平偏悲观，9月初政策落地后心态评分升至0.52，实现由负转正。预期改善主要来自两方面原因：一是政策本身会抑制中长期新房供给，长期来看有利于新房去库存，推动市场供求平衡；二是政策出台后舆论环境整体偏正向，公开渠道解读均偏向积极，官方媒体也会宣传新房项目涨价相关信息，居民接收到的信息普遍偏正面，带动市场预期好转。但从实际市场数据来看，近一个多月一线城市二手挂牌价波动幅度极小，整体表现平稳，仅存在小幅涨跌，没有出现明显的上涨或下跌趋势，即便叠加传统销售旺季，政策也尚未带动报价出现实质性变化，目前尚未观察到政策对价格端产生明显拉动作用。

房价见底条件与走势判断：从成熟市场房地产周期经验来看，房价见底需满足三大核心标准：a.租金回报率超过按揭贷款利率；b.新房库存降至合理水平；c.房价收入比回到合理区间或出现明显改善。当前国内即便是基本面最优的一线城市，三大条件均未满足：一是租金回报率方面，一线城市当前平均租金回报率仅为1.8%-1.9%，仍低于按揭利率，仅两三百万价位的低总价住房租金回报率约2.5%，表现最优，成交量已达甚至超过历史峰值，中间价位产品成交量较市场高峰仍有较大差距；二是房价收入比方面，当前住房需求不足问题突出，全国灵活就业人数持续增长，经济处于新旧产能转换阶段，居民收入预期不稳定，房价虽有回落但居民收入预期同步下调，房价收入比未出现明显改善，消费端呈现K型分化特征，与整体经济大环境高度相关；三是新房库存方面，当前新房库存消化周期约23-24个月，虽较年初有所下降，但仍高于20个月的水平，需降至18个月及以下才利于价格止跌回稳。整体来看，当前市场正向底部靠近但尚未见底，未来若以本次贴息政策为起点，出台更多需求端稳楼市政策，或可提前房价见底时间。从近期价格走势来看，2-8月一线城市二手房价格月度环比涨幅持续下滑，6-8月环比均为下跌，仅9月环比止跌回升，若没有后续政策支撑，后续一线城市二手房价格月度环比仍有下跌压力，当前市场整体仍处于偏弱状态。

Q&A

Q：中原内部近期调研显示的当前房地产市场基本情况如何？

A：9月初至今21个城市中7个出台放松政策，效果打分仅0.5分；929贴息政策打分为1.6分。10月8日购房者心态评分为0.44，较9月初的0.52略降；开发商后市预期为-0.44，较9月初的-0.39略降；拿地意愿1.22，推盘和降价促销力度均为0.6。21个城市新房库存消化周期增至22.9个月。9月21城新房成交环比增11.9%、同比降10%，二手环比增1.8%、同比增4%，一二手合计环比增5.1%、同比微降0.6%；新房成交处过去6年最低位，二手处中等偏高位。国庆期间新房同比增22.7%，二手增2.8%，合计增13%。9月一线城市二手住房价格环比微增0.4%，出现止跌回升，主要受传统旺季需求增长及低价盘消化后挂牌量下降的供求关系影响。

Q：929贴息政策对市场的影响及总体评价如何？

A：929贴息政策覆盖面偏窄，对市场是结构性利好，对整体需求拉动有限。该政策不能与公积金叠加使用，而目前表现较好的中小户型多能被公积金覆盖且公积金利率更低，购房者更倾向选择公积金。贴息每年消耗资金约200亿元，远小于2024年9月存量房贷普降每年减少的1500亿元利息支出，因此政策力度和效果弱于2024年9月。总体判断方向比力度更重要，体现了中央稳定房地产需求的态度和决心，给了市场较强信心，并表明政策工具包仍有空间，未来可期待更多需求端政策出台。

Q：各线城市受929贴息政策的影响差异及未来市场表现判断如何？

A：150万以内符合贴息标准的新房和二手房占比在低线城市较高，而在一线和强二线城市较低。二手房普遍受益大于新房。尽管低线城市受政策覆盖更多，但从基本面和政策空间来看，一线城市未来市场表现会更好。上海在一线城市中表现最好，二手房价格2月至9月连续7至8个月环比上涨，原因除新房库存低、去年四季度跌幅大、2月底放松限购和公积金门槛外，还在于上海有力度最大且带量化目标的动拆迁，叠加房票和二手收储政策，产生了新增购房需求。低线城市因新房库存高、人口就业基本面弱，表现仍将弱于一线。

Q：828现房销售新政的出台背景及对行业和市场的具体影响是什么？

A：828新政是十五五规划相关部署的正式落地，旨在改变高周转、高杠杆带来的烂尾风险，体现决策层对房地产发展新模式的意志。政策影响包括四个方面：首先，开发商回款周期大幅拉长，需竣工备案才能从银行拿钱；其次，项目内部收益率从25%至30%降至10%以内，利润率下滑受资金成本影响大；再次，项目资金封闭管理且需自有资金，导致拿地能力受限、拿地量下降；最后，回款周期拉长缩小了开发商间的竞争优势，对营销优秀的房企产生负面影响。新老项目划断上，住建部以建设工程规划许可证为准，而银行普遍以预售证时间为准，导致部分老项目申请新预售证时受限。政策用词留有余地，各地细则尽量减缓过渡期冲击。中长期看新房供应减少利于降库存，短期利空房企利润、土地成交及新开工上下游。

Q：对未来全国及重点城市新房和二手房销售面积的预测如何？

A：预计今年重点二线城市新房销售面积同比跌6%，二手房面积同比涨2%。全国新房销售面积预计为6.4亿平方米，同比跌12%。明年全国新房预计在今年基础上继续跌至5.8亿平方米，预计跌幅10%。

Q：后续还有哪些政策工具可以提振或托底房地产市场？

A：需求端政策比供应端效果好，降低购房者负担的政策比放松限制效果好。更有效的政策包括继续降低购房成本，如加大贴息力度或降低公积金门槛以扩大覆盖范围；出台购房补贴，参照家电汽车国补，在基本面较好的城市叠加房票和动拆迁政策效果明显；优化房票政策，扩大适用范围允许全市范围买新房和二手房，并允许房票转让流通以扩大收益范围。

Q：在现房销售模式下，全国新房销售总量的底部可能收缩到什么程度？

A：参照人口和经济增长拐点提前10年出现的东北地区，用去年东北人均新房面积预测，全国新房理论底部约在5亿平方米。考虑到全国其他地区经济和人口基本面好于东北，未来全国新房销售面积底部应在5亿多平方米左右。今年全国预计6.4亿平方米，明年预计5.8亿平方米，已比较接近该阶段性底部。

Q：150万以下房产使用公积金的占比是多少？房贷贴息政策实际落地的可能性及效果如何？

A：因缺乏详细的公积金数据，无法量化计算150万以下房产使用公积金的具体占比。定性来看，贴息与公积金不能并存，主要利好无公积金或额度不够的家庭。有公积金的客户会优先选择利率更低的公积金，因此贴息对市场的实际刺激力度和落地效果会打折扣，比不上公积金政策。各地业务同事对其力度评分仅1.6分，实质影响有限，主要体现在心理预期和中央稳市场的重视上。

Q：828现房销售政策出台后过去一个月房价表现有无体现？对未来房价企稳有何观点？

A：828新政后购房者心态由负转正，与政策减少新房供应及舆论积极宣传有关。但从作为成交价领先指标的二手市场挂牌报价数据来看，最近一个多月波动不大，基本平稳或小幅升降，并未出现明显变化。量化上看，政策叠加传统销售旺季尚未使报价出现明显改变，目前还未看到价格变化的趋势。

Q：对未来房价走势的判断是什么？

A：对未来房价走势判断谨慎。成熟市场房价见底需满足正租金回报率超过按揭利率、新房库存降至合理水平、房价收入比回到合理水平三个标准。目前国内一线城市也未完全符合：租金回报率约1.8%至1.9%，仅低总价产品达2.5%表现较好；灵活就业人数增长导致收入预期不稳定，消费呈K型分化，房价收入比未明显改善；新房库存23至24个月，需降至18个月以下才利于止跌回稳。目前市场向底部靠近但未完全见底，若无更多需求端政策，一线二手房价格月度环比可能继续负增长。

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