1、中国与案例国房产影响因素对比

房价影响分析框架：房价影响核心分析框架由前期四个战争案例总结得出，用于研判战争对房价的实际影响方向，核心变量维度包含区域位置、能源价格、政策应对、周期位置四大要素。

核心指标跨国对比：将中国与前期四个案例国进行横向对比，对比指标涵盖GDP增速、居民杠杆率、城镇化率、案例选取对应时段的通胀水平、政策利率及方向。对比显示，中国经济修复动能的节奏优于案例国对应阶段，其余核心指标对比及影响分析如下：
a. 居民杠杆率：中国居民杠杆率约60%，显著高于案例国，1972年日本居民杠杆率为32%，2021年波兰为32%，俄罗斯约为20%；受居民杠杆率限制，中国信贷扩张拉动房价的空间相对受限，房地产需求端将更多依赖收入端改善而非加杠杆驱动。
b. 城镇化率：2023年中国城镇化率为66%，介于波兰（约60%）与1972年日本（74%）之间，距离80%的城镇化率目标尚有15个百分点的空间；城镇化率提升过程中住房需求仍有长期驱动，但发展模式将从总量驱动转向核心城市群区域性集中，与日本1975年后核心城市率先复苏的路径逻辑相似。
c. 通胀水平：中国当前通胀率为0.2%，远低于案例国战争冲击后的水平，1972年日本通胀率为25%，2021年波兰为14%，俄罗斯为13.8%；中国通胀压力较小，政策空间相对充裕，短期内被迫转向紧缩防风险的概率极低，整体仍以宽松利率环境为主。
d. 政策利率：案例国利率政策分化，1972年日本、2021年波兰均为先大幅加息后逐步降息，俄罗斯虽整体加息遏制高通胀，但对购房抵押贷款利率给予特别优惠；中国当前处于低息环境，今年公积金贷款政策持续调整，公积金贷款上限提升，核心城市出现结构性利率下调，通过公积金贷款可实现购房成本下降。
e. 后续关注：年初古巴事件、后续美伊冲突引发石油价格高位波动，下半年情况仍需持续跟进。

2、国内房地产市场修复现状与路径

房产市场整体表现：当前国内核心城市二手房存量房修复韧性较强，房价全面大幅普涨存在一定难度，但核心城市依托刚性需求及安全溢价的结构性机会仍存，对今年核心城市存量房资产价格的基本修复相对乐观。

修复传导路径验证：2024年5月外发的《打破负循环，探寻修复路径》报告中构建了完整的中国资产价格修复传导链条，当前该链条已验证至二手房量价企稳环节。市场呈现多重特征：a. 核心城市挂牌量自2025年下半年高点持续回落，卖家惜售情绪增强，今年小阳春销售表现延续至5月，预计5月淡季不淡，大概率不会出现2025年4月销售断崖的情况；b. 重点五十城二手房价格跌幅持续收窄，这与去年同期房价加速下跌的走势形成明显差异，当前核心城市市场流动性逐步修复，土地价格企稳，去年起改善型新房售价相对稳定，凸显周边二手房性价比，推动二手房逐步进入底部区间；c. 核心城市二手房经历4-5年下跌后，租金收益比已至合理区间，销售量企稳修复，其中上海低价房源已基本出清，挂牌价格企稳修复。目前新房整体销售暂未出现明显修复弹性，后续需进一步观察二手房修复态势能否传导至新房销售。

3、地缘冲突下国内房价情形推演

温和通胀情形推演：若海外局部冲突带来的输入性通胀温和可控，CPI上行未突破政策利率调整容忍阈值，政策将维持宽松甚至加码支持，操作空间充足，以内为主导向下，定向财政补贴与信贷宽松可能成为激活需求的核心抓手，可参考波兰2%安全贷款利率、俄罗斯优惠按揭利率。此情形下核心城市资产价格有望持续甚至超预期修复，核心逻辑有两点：a. 安全溢价重估，地缘不确定性上升会强化核心城市的安全资产避险属性，资金将向基础设施完善、产业集群集中、人口持续流入的核心城市集中，这是跨案例的共性规律；b. 政策资源倾斜，外部环境波动较大时，稳住核心楼市对稳定居民财产财富预期有重要战略意义，核心城市政策落地效果更显著，稳市场政策预计将向高等级城市倾斜。核心城市企稳修复确定性较高，但全国普涨仍存难度，参考日本修复经验，核心城市与地方城市分化明显，核心城市房产修复进度较低线城市提前2-3年左右。

恶性通胀情形推演：若输入性通胀显著升温甚至演变为恶性通胀，突破政策容忍阈值，政策将短期转向紧缩防风险，短期压制资产价格。此时高通胀会倒逼重启加息或紧缩信贷政策，抗通胀政策优先级预计将置于稳地产周期之前，利率上升会进一步抑制购买力释放，短期冲击楼市。但即便面临利率上行的短期冲击，核心城市仍具备相对韧性，参考日本、波兰经验，经历利率快速上升后，核心城市资产价格虽出现短期波动，但一旦利率回归正常进入修复阶段，核心城市会率先实现资产价格修复，抗跌性与修复速度均显著优于非核心城市。

4、跨案例经验总结与核心结论

跨案例核心经验提炼：提炼四大战争案例的两大确定性经验线索：
a. 政策应对的方向与力度对市场修复影响更为直接。以俄罗斯、波兰案例来看，若通过财政补贴或定向信贷宽松将实际购房成本压降至通胀水平以下，创造负实际利率环境，即便战争冲突波及本土，核心城市房价仍存在逆势修复可能；激进紧缩货币政策虽可能刺破资产价格，但不会造成极深度调整。
b. 核心城市房产韧性显著优于非核心城市。日本案例中核心城市虽跌幅更大，但修复速度更快、弹性更强；波兰案例里核心城市涨幅最为显著；俄罗斯的莫斯科、圣彼得堡房价大幅领先全国平均水平；即便是叙利亚的极端案例，核心区位未受损的完好资产战后韧性也优于周边地区。

核心结论与市场展望：本次深度报告核心结论可归纳为：战争不等于房价下跌，二者关系取决于多变量组合，具体包括战争类型、资产位置、能源价格波动、政策应对、房地产周期位置。当前中国正处于房地产市场修复关键时期，核心城市优质资产安全溢价有望被激活，修复路径将依托政策呈现深度分化特点，核心城市今年有望持续实现量价修复。

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