1、港资房企板块核心投资逻辑

香港楼市供需基本面分析：受中东冲突影响，市场对美联储降息预期持续波动，从最初的一年降息两次逐步转变为不降息甚至加息的预期，对香港市场的中性判断为2026年美联储不降息、保持利率平稳。在此背景下，香港按揭利率具备维持平稳的基础：香港多数按揭贷款选择与HIBOR挂钩，通常在HIBOR基础上加1.2-1.3个点，同时加点上限为最优惠利率减1.25个百分点。当前HIBOR约为2%，最优惠利率约为5%，对应上限为3.25%，因此2026年美联储不降息的情况下，香港按揭贷款利率可维持3.25%。需求端来看，当前香港平均租金收益率为3.38%，与按揭利率存在正向利差，将推动刚性需求持续释放；同时香港近年人口净流入的优势未变，对租金端形成支撑；叠加外部环境波动下香港做好承接中东资金流入的准备，避险资金流入将保障港币流动性充足，支撑HIBOR维持低位，利差优势具备可持续性。供给端呈现明确收缩趋势：2025年香港批出的预售楼花同意书住宅单位数量较2024年下滑8%，新增供给略有收窄；2025年底已竣工未售住宅单位约2.3万个，较2024年底下滑15%，刚性待去化供给明显减少。供需两端共同作用下，香港楼市未来价格持续上涨具备基础与可持续性。

港资房企盈利能力展望：港资房企盈利能力2025年已经见底，2026年起有望持续改善。一方面，2025年港资房企香港开发业务经营利润率降至个位数至低双位数，该利润率水平反映了过去行业下行周期中开发商通过打折加快去化的销售策略；但2025年下半年起，开发商已开始逐步收回新盘折扣，2026年部分楼盘已尝试提价，在销售均价持续提升的驱动下，开发业务利润率将从底部逐步改善，2026、2027年报表端有望呈现见底回升的态势。另一方面，2025年港资房企平均净负债率、融资成本普遍下行，主要受益于2025年4月底开始的利率下行推动，带动利息总支出相应减少。经营利润端提升叠加利息费用端下降，共同推动港资房企2025年业绩见底，2026年起逐步改善，基本面持续修复将利好板块估值进一步修复。

商业地产资产价值分析：商业地产板块释放的积极信号，将为港资房企估值提供进一步支撑。租金端已率先实现修复：2025年四季度CDRE公布的香港写字楼平均租金环比上涨0.6%，为2019年二季度以来首次增长；其中核心地段表现更优，中环、尖沙咀写字楼平均租金环比分别上涨3.7%、1.7%，结构性修复趋势利好持有核心地段优质写字楼资产的港资开发商。Cap rate端已企稳：根据高力国际公布的数据，2024年四季度至2025年四季度香港写字楼cap rate保持相对稳定，在资金端逐步修复的趋势下，香港写字楼资产价值具备进一步抬升的基础，有望拉动整个港资房企板块的估值提升。

2、港资房企配置价值与标的推荐

板块配置价值分析：港资房企板块具备两方面核心配置价值：一是顺周期贝塔催化价值，在香港楼市价格持续上涨的催化下，板块顺周期价值具备可观的博弈弹性。二是红利配置价值，从2025年报表来看，多数港资房企非开发业务经营利润可充分覆盖股息支出，股东回报稳定性较高。支撑分红稳定性的因素主要有两点：一方面香港开发业务楼市量价齐升，新房去化速度加快，现金回流普遍改善；另一方面商业地产业务韧性较强，2025年行业整体承压的背景下，多数高租房企物业租赁表现仅低个位数下滑，部分香港本地物业租赁业务、内地零售业态租金收入已经回正，现金流端的稳定性可支撑分红政策稳定。目前多数港股房企已向市场给出固定派息绝对值稳定或中个位数增长的预期，例如太古地产已将每股派息中个位数增长的相关承诺写入年报。当前港资房企板块平均股息率约5%，境外资金投资该板块无需缴纳分红税，具备较高的红利配置性价比。

嘉里建设推荐逻辑：嘉里建设是红利配置方向的优质标的，当前股息率达6%，收益水平高于板块平均，同时公司给出1.35元纯现金固定派息的明确预期，分派政策十分稳健。从基本面报表来看，公司未来发展具备较强确定性，2026年起资产负债表端将出现较为明显的改善，2027年起盈利端将实现大幅改善，兼顾较高的当期股息收益与长期基本面成长空间，是兼具安全性与收益性的配置标的。

其他投资标的推荐：除嘉里建设外，其余可关注的投资标的可分为两大方向：a. 顺周期贝塔方向，优先选择推货积极、销售表现强劲的高贝塔港资开发龙头，推荐标的包括新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设；b. 红利配置方向，优先选择商业运营能力突出、现金流稳健的高股息龙头，推荐标的包括太古地产、恒隆地产。

3、港资房企板块行情展望

板块行情与配置展望：受中东地缘政治冲突冲击，机构选择卖出新兴市场股票降低整体仓位、持有现金避险，并非对港资房企板块基本面预期彻底转向悲观，是板块近期调整的核心原因。基本面层面，2026年3月香港楼市量价提升的趋势与支撑点未发生变化，当月新房、二手房及工业商铺整体成交金额创近3个月高位，同时处于近2年单月相对高位，印证板块基本面支撑逻辑稳固。估值与资金面层面，当前板块PB较历史高点仍有一定空间，板块资金配置目前以外资为主，南下港股通配置比例仍较低，若后续有南下增量资金入场，将成为板块较强的资金面催化因素。中长期来看，港资房企板块兼具顺周期催化价值与红利配置价值，即便2026年不降息，板块基本面仍有较强支撑，无论是从高股息还是高弹性投资角度，均有可选标的，板块值得重点关注。

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