1、房地产行业核心问题解析

地产行业价量问题剖析：关于地产政策预期及行业核心问题，当前市场关注焦点集中在二手房表现与政策走向：a.短期二手房成交量有所反弹，部分卖方及投资者认为2026年二手房价格可能见底；b.行业核心矛盾兼具价、量双重问题，2021年6月房价达到高点后持续下调，同时行业存量规模较大，这决定行业调整并非短期能够完成，2026年能否完成调整难以判断；c.2026年房价下降幅度会有所收窄，但行业调整过程尚未完成；d.政策层面，市场对两会房地产政策有所期待，但政府并无很强的稳房价意愿，过往虽出台诸多地产相关政策，市场仍处于调整态势中。

2、地产长期政策转型方向

长期政策新模式解读：从政策导向来看，十四五期间对房地产市场的回顾多侧重向好方面，预计十五期间将从长远角度谋划地产行业，政策焦点更聚焦长远发展，短期问题关注度较低，其中发改委关注地产投资，住建部侧重行业长期转型。当前地产行业长期转型的新模式逐渐清晰，具体包括三大方向：a. 主办银行制，即由一家银行重点负责单个地产项目；b. 项目公司制，从项目而非开发商集团层面进行监管；c. 现房销售制，避免出现烂尾问题。对比中外地产市场成熟度，国内市场仍存明显差距：西方成熟房企卖房收入占比约1/3，而国内房企过去卖房收入占比超90%；融资端国内房企债权占比偏高，成熟市场则是债权与股权融资相结合；产品体系上国内租售市场不发达，成熟市场产品更趋多样化。基于此，政策将引导国内地产市场向成熟市场过渡，短期行业调整需靠时间消化。

3、短期地产政策力度研判

两会政策与贴息分析：当前财政压力较大，财政部门贴息意愿不强：若仅贴息3年、5年，对购房者的促购作用有限，毕竟房地产按揭贷款基本都是30年，短期限贴息难以有效撬动购房意愿。短期地产政策大概率会在两会上有所出台，但政策力度预计不大，当前政府更侧重行业长期发展，房地产市场的价、量问题仍需时间消化，行业仍处于调整过程中。

4、外交与地方两会动向

外交与GDP目标分析：2026年作为“十四五”开局之年，市场对政策关注度较高，梳理新春政策十大动向供参考，涵盖外交、地方两会等核心维度。开年外交动作频繁，韩国、加拿大、欧洲等多国领导人访华，中美、中俄开展电话及视频会晤。从地方两会经济增长目标推断全国增速目标或为5%左右：经济大省挑大梁，四川、湖北目标设为5%以上；西藏地区经济增速目标设为7%以上；广东、浙江则设定区间增速目标。2026年宏观政策核心为经济再平衡，2025年中央经济工作会议基调为稳中求进、提质增效。

5、经济再平衡核心路径

扩内需与统一大市场：经济再平衡需解决供需问题，发改委1月20日发布会提出三大核心路径：聚焦国内大循环、实体经济（含科技创新）、全国统一大市场建设，这些路径在地方两会政府工作报告中得到明确体现。扩内需是2026年首要经济工作任务，除以旧换新外，服务消费是新发力点，1月底出台的《加快培育服务消费新增长点工作方案》提及交通、家政、网络视听、旅居、汽车后市场、入境消费等领域。投资方面，中央定调推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，要结合投资于物与投资于人，资源将投向教育、就业、医疗、社保等民生领域以释放消费潜力，山东强调提高民生类投资比重。统一大市场建设上，河南将其写入政府工作报告首要任务，发改委明确推动电力、交运、技术、数据四大领域率先突破。

6、实体经济与城市体系建设

新质生产力与都市圈规划：a. 新质生产力区域布局重点明确，以上海为例，集成电路、生物医药、脑机接口及人工智能被列为三大先导产业，相关内容已纳入政府报告；b. 城市体系建设领域，2026年2月2日发布《现代化首都市圈空间协同规划（2023~2035年）》，该文件响应了2025年7月的中央城市工作会议及同年8月出台的《关于推动城市高质量发展的意见》，落实现代化城市体系建设要求，提出到2023年形成现代化首都市圈架构。

7、能源与碳中和发展方向

新型电力系统与双控转型：十五期间能源领域有两大核心发展方向：a. 核心推进新型电力系统建设，国家电网将投入4万亿元固定资产投资予以支撑，该规模较十四五期间增长40%；b. 碳排放目标体系将从能耗双控向碳排放双控转变，目前地方正对接新考核体系，例如河南省在政府工作报告中提出，其单位生产总值二氧化碳排放降低目标要与国家考核目标统筹衔接。

8、农业农村政策重点解读

2026年一号文件定调：2026年政策定调锚定农业农村现代化，标志着三农工作重心从巩固拓展脱贫攻坚成果，全面转向加快建设农业强国和推进中国式现代化的更高层次。在粮食安全方面，2026年会更加强调提升农业综合生产能力和质量效益。以上为政策核心关注内容，感兴趣可参考相关周报。

Q&A

Q：短期二手房成交量、价格情况及观点是什么？

A：短期二手房成交量有所反弹，部分卖方及投资者认为今年二手房价格可能见底；我们认为今年价格下降幅度有所收窄，但调整过程尚未完成。

Q：中国房地产的问题仅仅是价格问题吗？

A：中国房地产的问题不仅是价格问题，还是供应过剩问题。过去价格上涨较快且幅度较大，2021年6月达到高点后持续下调；同时供应过剩，因此调整需较长时间，今年是否见底难以判断。

Q：政策对房地产的焦点是什么？

A：政策焦点更聚焦房地产长远发展问题，一是未来房地产新的模式逐渐清晰；更关注长期转型问题，如发改委关注房地产投资问题，住建部门关注长期转型问题；对短期问题关注度不高。

Q：未来房地产的新模式可能包含哪些内容？

A：未来房地产的新模式可能包括对房地产项目采取主办银行制、项目公司制，以及逐渐过渡到现房销售制。

Q：成熟房地产市场的表现有哪些？我国房地产市场不成熟的表现是什么？

A：成熟房地产市场表现为三方面：一是开发商收入多样化，西方成熟国家开发商卖房收入仅占1/3，我国开发商卖房收入占比曾超90%；二是开发商融资涵盖债权与股权，我国过去三高开发商债权占比过高；三是开发商产品体系多样化，我国租售市场不发达。我国房地产市场自1991年发展至今30余年，仍未成熟。

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